随着上半年房地产市场“小阳春”过去股易配，楼市止跌回稳亟需新的政策推动力。
6月13日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取了构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报。会议指出，构建房地产发展新模式对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，房地产是支柱产业，产业链条长、带动性强、影响范围大。新模式对旧模式的取代，需要平稳的经济社会和预期环境。旧模式去得太快，意味着房价持续下跌、金融风险涌现，新模式产生的环境也就失去了。因此，必须坚持“先立后破”，实现新旧模式的渐进式过渡。
再次强调“先立后破”
构建房地产发展新模式是最近几年房地产政策领域的重要提法之一。不过纵观最近两年的提法，在2023年之初的住建系统会议上曾提出要“先立后破”，此后大多强调的是“加快发展”，而此次国常会却重新提到了“稳中求进、先立后破”的表述。
2023年年初召开的全国住房和城乡建设工作会议提到股易配，要坚持试点先行，坚持先立后破，加快形成与高质量发展要求相适应的新的制度体系、新的发展模式。同年11月，住建部部长倪虹接受媒体采访时对构建房地产发展新模式进行了解读，明确其包括房住不炒、“好房子”“人房地钱”要素联动等多个方面。年底的中央经济工作会议在经济工作的总体要求中提到要“稳中求进、以进促稳、先立后破”，不过谈及构建房地产发展新模式时用的仍是“加快构建”。
2024年，《政府工作报告》提到要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。7月发布的三中全会决定也提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。年底的中央经济工作会议，也再次提到了推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
而此次国常会，对构建房地产发展新模式的定调又有了不同，强调要着眼长远、稳中求进、先立后破。中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者指出，房地产相关基础性制度包括土地制度、房地产金融制度、房地产税收制度、市场交易制度、住房保障制度等多个方面。本次国常会进一步明确有序搭建相关基础性制度，同时也强调要“坚持稳中求进、先立后破”。预计现房销售制度也将有序推进，不同城市结合当地实际情况渐进式推进，库存量大的地区或率先落地。
上海易居房地产研究院副院长严跃进接受《华夏时报》记者采访指出，国常会强调“先立后破”，意思是不能为了纯粹为了发展新模式，而把一些旧的模式全部废除，这样会产生系统性的金融风险、开发商经营问题以及民生的问题。他认为，未来推进预售制度转向现房销售，一方面地方政府应出台相应的规范和制度，例如借鉴河南信阳的版本；另一方面也要确保企业的资金上是可承受的，现房销售对开发商资金链要求较高，如果企业的资金压力较大，也无法真正落实。
“好房子”与城市更新结合
另一方面，本次会议还强调了“好房子”建设要纳入城市更新机制加强统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。这二者均是最近两年来房地产领域的政策重要着力点，也都在近期出台了重要的顶层设计文件。5月1日，“好房子”的国家标准——新版《住宅项目规范》正式实施股易配，5月中旬，城市更新的战略性框架《关于持续推进城市更新行动的意见》也正式发布。
今年以来，涉及城市更新的政策指向，也和“好房子”结合得越来越紧密。在3月初举行的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹在谈及“好房子”时着重强调了两点：第一点是各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要带头；第二点是不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。
而《关于持续推进城市更新行动的意见》也在总体要求中提及，要坚持以人民为中心，全面践行人民城市理念，建设好房子、好小区、好社区、好城区。在国新办发布会上，住房城乡建设部副部长秦海翔也强调，这一文件部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，具有很强的系统性。好房子建设，主要是大力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。
李宇嘉向记者指出，一方面在住房进入存量时代后，好房子能否全面落地，满足居民从“有没有”到“好不好”的需求，关键在于存量房屋能否改造为“好房子”。其中，老旧小区改造、完整社区建设、市政设施修缮更替以及公共配套补短板都需要资金投入规模比较大。中央财政奖补、专项债等财政资金，起到的是四两拨千斤的作用，关键还是多渠道资金投入。
另一方面，好房子和城市更新的结合，某种程度上也是一种“纠偏”。近期国家推进的“好房子”建设，同时开发商层面也在发展“第四代”住宅，在市场效果上和预期还是有一点出入和偏差，导致旧规下的二手房产品受到了较大的冲击，这个问题已经引起了比较大的重视。
更大力度推动止跌回稳
事实上，在上半年的传统房地产旺季“金三银四”已经收尾，楼市止跌回稳确实面临一定的压力。国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格环比下降0.4%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比也下降0.4%。
值得注意的是，今年“银4”本身的成色也略显不足。4月，一线城市告别了连续4个月的上涨，上涨动力有所减弱。克而瑞数据显示，4月份前100家房企实现销售操盘金额2846.8亿元，环比3月降低了10.4%。而二手房指数跌幅更大，70城二手房价格指数环比下跌0.4%，相比上月的-0.2%，跌幅明显扩大。
李宇嘉认为，二手房价格下降的一个重要原因就是近期二手房挂牌量攀升。以深圳为例，根据深圳市房地产中介协会数据，截至4月7日，深圳有效二手房源在售共73145套，近两个月的挂牌量已经上涨了超1万套，其他热点城市挂牌量也在攀升。而背后的原因一方面是近期政策鼓励住房改善，激励二手房业主挂牌；另一方面“好房子”项目加快入市，部分二手房业主认为自己的房子在市场上的竞争力弱化。
因此股易配，此次会议特别强调了要更大力度推动房地产市场止跌回稳。陈文静分析认为，今年一季度房地产市场延续去年底的修复态势，4月底的政治局会议定调要持续巩固房地产市场稳定态势，但本次会议强调了要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，表明中央已经注意到近期市场的微幅波动，并及时给出了指导。“更大力度”指导下，预计监管部门和地方政府有望及时响应，加快相关政策的落地落实，稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险将是推动房地产市场止跌回稳的重要方向。她预计，随着6月13日广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北上深也有望继续优化限制性政策。此外，未来各地在落地和完善房票安置、优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等均有空间。
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